成都住宅安装电梯新政

　　两年前，家住杭州青年路社区的81岁石奶奶打电话反馈，她住在7楼，楼梯爬不动，已经好几天没下楼了，是不是可以给老房子装个电梯？当时记者在石奶奶家的楼道数了数，她“吭哧吭哧”要爬106级台阶才能回家，每次回家都像在拼命！

81岁石奶奶家住杭州青年路社区，她说每次回家都像拼命。记者 金洁洁 摄（本报资料图片）

　　如何解决老小区里老人的上下楼问题，这几年政府部门和民间一直在努力和突破。

　　都市快报记者近日赶赴国内老小区加装电梯走在前列的南京、福州两地，走访政府部门、社区、居民、电梯公司，看看他们的成功经验、失败教训。

　　杭州老小区的“电梯梦”何时驶上快车道？请看今天深8度。

　　福州鼓楼区金湖花园

　　一个只有三幢楼15个单元的小区

　　是如何加装了14部电梯的？

　　福州鼓楼区鼓西路金湖花园，是典型的老小区。金湖花园很小，一共3幢住宅楼，一楼架空层，往上还有8层，每幢5个单元。我在小区里转了一圈，除3幢1单元外，其他14个单元都加装了电梯。

金湖花园内部不临街的电梯，都是密封式轿厢，电梯门和单元门面对面，距离大约两米。一二楼和楼上没出钱的人家，还是能照旧从单元门进出，爬楼梯。而每一户出钱的人家，都拿到几张卡，刷卡才能进电梯。考虑到1楼和2楼可能要到楼顶晒晒被子，还给他们发了计次卡，一年能用100次。记者 张超 摄

　　4单元4楼一位阿姨说，电梯不一样，是因为各单元选的电梯不一样。

　　电梯安装在单元门口，每户人家的大门都在里面，所以电梯只能停在半层，一层半二层半三层半四层半……每一户都要走上或走下半层台阶，才能进出电梯。

　　我还发现，有的单元，电梯是每一层（准确地说是每个半层）都停，而有的单元，电梯不是每层都停，而是有选择地停。

　　“这个就是看肯不肯多花钱了。”4单元4楼一位阿姨说，他们单元的电梯每一层都停。

　　“每一层都停，我们觉得没这个必要，我们就只停在3.5层、5.5层，还有7.5层。3楼、4楼走3.5层，5楼、6楼走5.5层，7楼、8楼走6.5层，这就省了一半造连廊的钱。”3幢3单元7楼的邱先生说。

福州金湖花园的电梯连廊。记者 张超 摄

　　邱先生40多岁，他说自己从小区建成就住这里，差不多20年了。

　　2014年，小区临街的1幢开始装电梯，住3幢的邱先生也开始动了念头。

　　“虽然我不是年纪最大的，但我知道，肯定有那么一天，那句话叫什么来着？早用早享受，早装一天电梯就少爬一天楼梯，从政府的政策力度看，加装成功的希望很大，早点沾上政策的利好，万一将来政策改了，想装都装不上。”

　　2014年，邱先生牵头在自己单元楼里做了个调查：想不想装电梯？

　　结果喜人，8层一共16户人家，没有一家反对。（福州市的政策是，三分之二业主签名同意，就可以启动程序，同时在公示期间没有业主表示反对，就可以继续进行。）

　　为什么没有一户人家反对？

加装了电梯的福州金湖花园小区。记者 张超 摄

　　“因为我们这个小区最早是单位的宿舍，后来房改房大家买下来了，不过基本上楼上楼下都是老同事老邻居，所以有事大家还是相互体谅的。有的地方最难的就是1楼2楼反对，我们这里没有。”

　　尽管没人反对，但这件事还是搁置了一年多。

　　因为3楼4楼5楼各有一户人家，虽然不反对，但也明确表示，他们不需要电梯，不会出钱。

　　“这就很麻烦了嘛！因为政策规定1楼和2楼不需要出钱，现在又多了3户不出钱，总共16户人家，只有9户出钱，四十万的费用分摊到9户，还是有点吃力的，后来大家想，既然有点贵，那就停下来算了。”

　　转机发生在2015年下半年。4楼那户原本表示不需要电梯的人家，改变了态度。

　　邱先生去一问，4楼现在的态度跟他当初一样，“不想爬楼梯了，早装早享受。”

　　“有10户人家了，大家经济上也感觉稍微宽裕了一点，后来就重新启动。去年初，征集签名，首先要满足2/3业主签字同意，16户人家最终有12户人家签了字，4月份找电梯公司确定方案，开始在楼道和小区公示，公示期内也没有人提出反对——这就是关键了，因为只要有一个人提出反对，就不能进行到下一步。”

　　后来的事情就很顺了。

金湖花园加装电梯的公示。记者 张超 摄

　　公示结束，社区盖章，市规划局审批方案，然后需要各个部门审批的流程，就交给电梯公司代办。去年端午节后正式开工，12月完工交付，他们这个单元的电梯，到现在已经用了半年了。

有的单元楼楼梯间原本内凹，根据楼梯间的宽度定制的电梯，嵌入楼梯间凹处，坐电梯需要先进单元门，从单元门进入后，直走是楼梯，旁边是电梯，因为可以和楼梯间嵌合，电梯连廊缩短，甚至不用连廊，但这样的设计会影响楼梯间采光，因此多设计为玻璃的半观光或全观光式作为弥补。记者 张超 摄

　　40万电梯费用，

　　各楼层之间怎么分摊？

　　邱先生说，福州市政府有个大致的资金分摊方案，各个楼道单元可以参考细化。他们这个单元就是以3楼起步，设定3楼要付的钱是1个X，4楼就是1.5个X，5楼是2个X，以此类推，8楼是3.5个X，所有的X相加，一共13.5个，再用电梯造价40万分摊到每个X上，最终分摊到各个楼层每一户。

　　电梯后期维保费和电费，3楼到8楼出钱的所有业主均摊。邱先生说，这主要是考虑到，电梯使用并不是按楼层计算，而是按使用次数计算，可能楼层低的人使用次数更多，反而能耗比别人高，如果计算次数太过细致，甚至根本算不出来，索性大家平均分。

　　为什么后来又想用了？

　　上星期四，我在邱先生所在单元，碰到了3楼原本表示不需要电梯的金先生。

　　金先生30多岁，第二个孩子刚刚出生不久。我看他抱着两大包快递，提着刚买的一袋蔬菜，吭哧吭哧爬到3楼，因为东西多，他一边把快递夹在腋下，一边掏钥匙开门。

　　金先生说：“理由很简单，当初我不需要，现在我需要了嘛。”

　　“当时装电梯我不反对，毕竟是个好事，按照原本分摊的标准，我们3楼应该拿一两万，钱不算多，可也不是小数目，当时我想，我们家楼层不高，爬爬楼梯也无所谓。现在你也看到了，家里有两个小孩，老人经常也要来，我觉得还是坐电梯更好。”

　　金先生也很开心，“现在算一下，我相当于花一两万就买了个电梯房咯！”

　　反对装电梯主要是出于什么考虑？

　　最初的反对后来怎么转变成同意？

　　福州市冶山路财政厅宿舍楼，早在2014年就加装了电梯，一直作为福州老小区加装电梯的标杆，引得很多外地考察团前来“取经”。

　　我从小区门口往里数，前三幢楼所有单元，全都加装了电梯。

福建省财政厅宿舍，一位腿脚不便的业主打算坐电梯上楼。记者 张超 摄

　　传达室门口，坐着70多岁的葛奶奶和80多岁的俞奶奶，扇着扇子等孙辈放学。这个小区是学区房，旁边就是福州排名靠前的钱塘小学。

　　“小哥，你知道吗？我们这里的电梯已经装了有三四年了，最早是（财政）厅后勤服务中心牵头要装的，我自己住3楼，那时候觉得装不装电梯无所谓的，3楼嘛，上下楼梯就当作锻炼了，后来架不住人劝啊，楼上的人三天两头来劝，吃不消就同意了。”

　　葛奶奶说，她还听说，有个老同事住在2楼，因为觉得装了电梯影响采光通风，明确表示不同意。后来，楼上邻居几乎每个人都去她家“拜访”过，连不住这里但原来是一个单位的老同事也来了，甚至老领导都出面了。

　　反对建电梯的三个主要理由：

　　影响通风、采光和视线

　　葛奶奶说，她当初不同意，主要是两个原因。

　　一是通风。“原本夏天，我们打开房门，那是很凉快的，装上电梯，上下两个半层里，有一层被玻璃封起来了，那肯定影响通风”。

　　二是遮挡视线。

　　葛奶奶摇着扇子说，加装的电梯虽然离楼道有一定距离，但视线会被阻挡，原本从客厅看出去能看到马路的，现在只能看到电梯轿厢了。

　　葛奶奶正说着，一位阿姨来拿快递，听了葛奶奶的话，她也耸耸肩，“你们说装电梯哦！呵呵，连洗澡间的窗户都被挡掉了。”

　　“好好的一个洗澡间变成暗暗的了，肯定不舒服的嘛！而且，走在连廊里的时候，有时候能看到楼下洗澡间的情况，那怎么受得了。”

　　一直沉默的俞奶奶这时也开了口，她住1楼，因为有架空层，出门要走半层楼梯。

　　“装电梯跟我们也没什么关系，装在1楼半的位置，2楼是可以少走一点，我们就算坐电梯也还是要上下半层楼，其实我也不同意的。”

　　她又想了想，摆摆手说，“算了，算了，就当我没说过……”

　　从“业主百分之百同意”

　　修改为“三分之二同意且没人反对”后

　　福州电梯加装通过率

　　大幅度提高

　　福州市老旧小区加装的电梯超过一千台。项目牵头单位，是福州市城乡规划局。上星期五，建筑规划处工程师吕猷向我介绍了福州市相关政策出台的情况。

　　2010-2012年，卡在规划这一关。

　　2012-2013年，卡在百分之百同意上 。

　　2013年以后，“百分之百同意”改为“三分之二同意加无人反对”。

　　一楼二楼不出钱的规定是怎么来的

　　吕工说，一开始，有加装电梯意向的，都是机关事业单位的宿舍楼，所以省里相关部门早在2012年就出台了一个内部指导意见，对省直机关单位宿舍加装电梯的，有一个建议出资比例：1楼、2楼不用出资，以3楼为基础开始出资。而且省直机关单位宿舍加装电梯有资金补贴，最多达到电梯安装费用的2/3，也就是说，住户们只要出1/3的钱就可以。

福建省财政厅宿舍楼加装的电梯。记者 张超 摄

　　装了电梯以后，价格怎么样？

　　中介说，他同事曾经手过两套加装电梯的老房子，但是都没卖成。

　　“一套是鼓屏路上一个小区，是鼓一小的学区房，90平米业主喊价500万，他们小区没装电梯的房子也就400多万，这个价格肯定卖不掉的。你再怎么有电梯也是老房子了吧。之前也有一位宏扬新城小区附近的房东，房子加装了电梯，100多平米的房子叫价300万，正常房价在200万出头，最终也没卖掉。”

　　“还是太高了，我们估计有了电梯，加个20万左右最好卖，不过房东价格标得高我们也不好说什么，不能打击人家嘛！”

　　我又问了福州街头几家比较大的房产中介，只有麦田房产井大路一家门店一位工作人员说，去年他们有一家门店，卖出一套农资厅的单位宿舍楼，是加装电梯的，7楼，81平米，一平米31000多一点，一共卖了250万。同个小区没装电梯的，去年同期报价是每平米两万七到两万八之间。按两万八算，总价226万多，加装了电梯差不多能多卖20来万。

　　“房价都是在动的，今年的价格基本都爬上4万块钱一平米了，电梯房过了年还没成交过。不过按对比情况看，三楼以上会涨得多一点，毕竟有电梯了嘛！但一楼二楼也不会跌，无非就是跟同地段没电梯的房子一样价格，持平而已。”

　　“从大概情况来看，我估计装了电梯可能要比同小区没电梯的房子，贵十万到二十万。”

　　南京市玄武区台城花园：

　　3幢单元楼已装好电梯

　　沟通、协调、补偿，

　　来自一个老小区的实践

　　台城花园小区靠近玄武湖，东大门是玄武湖解放门，共有20多幢居民楼1300多个住户。

南京某老小区正在加装电梯。记者 董吕平 摄

　　胡阿姨80岁，她从1998年搬进小区后，一直住在这里，但对于最近热闹的电梯施工声，胡阿姨直摇头：“坚决不造，给500万也不造！”

　　胡阿姨住5楼，很多人不理解，她为什么要投反对票？

　　她说，小区地下原本是湖，1995年填湖之后才造的，为了让楼房更稳，每层楼楼道外一圈造了圈梁，用来把预制板“夹”牢，“电梯一造，肯定要破坏圈梁，房子不稳，怎么办？”

　　台城花园是南京玄武区增设电梯的试点小区，自从南京相继出台既有住宅增设电梯细则以来，像胡阿姨这样投反对票的住户不在少数。

　　住在2单元的陈大伯告诉我，小区确实有很多低层住户不想装电梯，但想装电梯的占大多数，现在有近15个单元楼已经向规划局提交了申请材料，有7个单元楼通过了审批。

　　之前也有低层住户不同意

　　协调、沟通，

　　并提出新的补偿方案

　　5幢3楼的一位居民说，因为建造电梯的位置不在楼道口，给之前在与低层住户沟通中带来了一定方便。

　　“现在南京加装电梯实行三分之二业主同意就可以装了，不过政府还是希望能取得所有业主的认可，这样可以避免很多麻烦。”这位居民说，所以5幢低层住户表示反对时，大家还是尽量想办法一起解决。

　　玄武区《既有住宅增设电梯建设方义务告知书》中提到，对于增设电梯在采光、日照等方面给一楼业主造成不可避免的影响，在电梯开工前，建设方必须履行相关办法规定的义务，对一楼业主给予补偿，现金补偿参考标准为每户2万元。

　　为此，反对的住户提出疑问，为什么是2万元？有没有相关依据？

　　那后来为什么低层住户又同意了？

　　居民说，主要是其他住户以及政府、街道开了很多次协调会，并提出了新的补偿方案。“我们的电梯在单元楼北侧建的，每层住户北侧都是阳台，电梯直接入户后，可以多出来两三个平方的面积，政府把这部分面积无偿给了低层住户，这样才取得了所有住户的同意。”

　　已经通过审批的单元楼

　　有部分低层住宅仍持反对意见

南京台城花园小区4幢加装的电梯正在试运行。记者 董吕平 摄

　　现在台城花园2幢某单元，虽然已取得规划许可证，电梯公司也已进场施工，但由于低层住户从申请开始就一直反对，目前施工处于暂停状态。

　　我也询问了多位低层住户，大家之所以反对，主要原因是——

　　1.对房屋抗震有影响；

　　2.在单元门楼道口安装电梯，影响了消防通道以及急救通道；

　　3.对采光、日照有影响；

　　4.低层住户对于补贴政策意见不统一。

　　6月22日，一位正在台城花园现场施工的东奥电梯工作人员说，其实以现在电梯加装技术而言，可以做到根据每个单元楼情况量身定制，尺寸都不一样，可以根据实际情况，大小、规格都可以设计，并不会妨碍低楼层用户采光。“还有人说电梯运行会有声音，确实会有声音，但真的很小，肯定不会打扰住户休息。”

　　去年年底：3部；

　　今年目标：1000部！

　　南京老小区加装电梯提速背后

　　是怎样的助推力？

　　南京市台城花园已有9部增设电梯通过了规划部门审批，而小区所在的玄武区，预计今年既有住宅增设电梯多达700部，南京全市计划增设电梯1000部。

　　而去年年底，南京所有小区加装电梯仅3部。南京老小区加装电梯是怎么提速的？

　　今年5月出台规定

　　三分之二居民同意就可申请

　　可以“边装边协商”

　　5月1日，《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》实施，根据这一新规，只要三分之二居民达成一致，就可以申请装电梯，就算1楼和2楼居民有不同意见，也可以“边装边协商”。

　　也就是说，根据这一办理规则，加装电梯只需三分之二业主同意，并将补偿方案报给街道，街道形成相应的“承诺书”，就可以申请加装电梯了。

　　1楼2楼不用出电梯费用

　　可提取住房公积金支付电梯费用

　　南京市对2000年以前建成既有住宅（商品房除外）增设电梯的，给予财政资金补贴。具体标准为：七层及七层以上补贴20万元/台，六层、五层、四层将分别补贴18万元/台、16万元/台、14万元/台。

　　另外，每个城区对低层住户或缴纳公积金的业主都有相应补贴。

　　出资的业主资金也给出了分配方案：

　　南京借鉴了广州、深圳、厦门、福州等市在老小区加装电梯出资比例方面的经验，结合实际情况给出了出资参考比例：第一层、第二层为0，第三层为基准层，其出资系数为1.0，自第四层开始每增加一个楼层提高0.3个系数，即第四层为1.3、第五层为1.6、第六层为1.9、第七层为2.2，依此类推出资比例。

　　基准层（第三层）承担金额=电梯总价除以每层出资系数之和；

　　本层承担金额=基准层承担金额乘以本层出资系数；

　　每户出资金额=本层承担金额乘以（该户面积/本层面积）。

　　打个比方来说，如果一幢7层的住宅，假设电梯总费用是60万元，那么一楼二楼不用出钱，三楼两户人家总共出资7.5万元，越往上越高，分别是四层9.75万元，五层12万元，六层14.25万元，7层16.5万元。

　　另外，增设电梯出资人可提取住房公积金、住宅专项维修资金用于支付电梯费用。

　　加装电梯后

　　房屋安全性有没有影响？

　　前两天，玄武区还专门为此开过协调会。专家在会上表示，台城花园多层建筑为砖混结构，本身质量不错及刚度很大，加装电梯采用钢框架结构，相对砖混建筑结构它质量轻、柔性好，且互为独立的地基基础。

　　另外，由于电梯井总的质量较轻，所以出现沉降现象非常小，对原有房屋基础不会有影响；而电梯的廊桥与原有房屋采取了抗震连接措施，对于原有房屋正常使用也不构成影响。

　　都是快报记者综合全国各地成功案例

　　六种老小区更容易成功安装电梯

　　什么样的单元楼，更容易获得业主同意从而成功安装电梯呢？

　　1

　　一楼架空或是商铺、楼层较高的。

　　2

　　邻居之间知根知底关系融洽的。

　　3

　　补贴政策更到位的。

　　4

　　低层住户不出钱甚至给补贴的 。

　　5

　　执行2/3业主同意的。

　　6

　　齐心协力锲而不舍努力争取的。

都市快报记者 张超 董吕平 金洁洁